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秦朔解密恒大成功之道:负历史的债 赌未来的财 许家印胆大敢赌

日期:2016-10-22 阅读:86num
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“银狐”里皮要入主国足主帅了,这或许又是 恒大 掌门人许家印参与的“惊天巨制”,我们已经熟悉这种方式。无论是体育,抑或地产, 恒大 王朝带给我们的不仅仅是惊奇错愕,还有深深思索。本文是财经大腕秦朔先生笔下的许老板和 恒大 发展模式,活灵活现、入木三分,值得细读!

商业是个大舞台,但和一般戏剧不同的是,商业大戏没有事先定好的剧本,也没有固定的主角配角。一切都在变化,一切都不确定。

在中国房地产的舞台上,头号主角正从万宝之争中的万科和从香港退市回A的 万达 ,转向 恒大 (3333.HK)。 恒大 先是入局万科,拿下6.82%的股份;接着,到三季度结束, 恒大 的销售规模、总资产、营业收入、现金余额等指标超过了万科,估计万科很难反超。

这是万科高居行业榜首十几年首次王者退位,而且可能意味着一个时代的结束;10月3日, 恒大 公告将进行重组,把地产业务注入深深房(000029.SZ),深深房通过发行A股及/或支付现金的方式支付对价。

此举如能顺利完成, 恒大 将依靠A股的估值溢价享受更多资本化红利,助跑长期未来。

我写过不少关于万科和王石的文章,但没有仔细研究过 恒大 。坦率说,我对 恒大 的印象受国际投行影响较大。自 恒大 上市至今,国际投行对其评价远远落后于中国海外和万科、龙湖等公司,认为 恒大 多元化扩张风险较大,负债率高,由此也导致 恒大 发行的美元债利率较高。

但在质疑声中, 恒大 恒而不倒,大而愈强,历险能越,比万科晚成立12年、晚上市18年而终于超过,创业20年跻身世界500强,其中必有值得总结的道理。

国庆假期,我看了 恒大 近年的财报,采访了几位发展商和代理商,有一些研究心得,在此和业界交流。

“冒险”的企业家胆识

负历史的债,赌未来的财

国际投行对 恒大 的微词主要是高负债率加大了财务风险。但业内也有不少人说许家印“敢拼才会赢”。恒定的一个特点是规模做大之后依然能保持高速增长。

从2009年上市到2015年, 恒大 的销售额年均增长30%以上,近两年甚至达到50%以上。从1000亿元的销售规模到2000亿,万科用了四年,而 恒大 只用了两年。

恒大 为何后劲如此充沛?按我的研究,这是用历史上的负债换来的,敢负债,债变成了地,而地在过去20多年是升值程度最高的大类资产。

房地产是以土地为原料的行业,以地为本,而 恒大 的土地储备雄冠业界,目前拥有1.67亿平方米的储备。地从哪里来?买来的。许家印1996年几乎是赤手空拳打天下,一无国企血脉,二无权贵背景,必须运用资本的力量。

查阅历史资料,2004年之前 恒大 土地储备不足600万平方米,之后开始全国扩张,在全国拿地,到2008年3月在香港首次披露招股说明书,土地储备已达4578万平方米。没有大规模的债权和股权融资,不可能完成全国性布局。

从规律上说,风险与收益对称。善用杠杆并能控制风险的企业,发展肯定更快。从金融的角度看,用一块钱做一块钱的生意不叫金融,用一块钱做几块钱甚至更多钱的生意才叫金融。

许家印显然是用一块钱做了很多块钱的生意。而且他确实成功了。这既是敢于“冒险”的企业家胆识的结果,也有“形势比人强”的大势的支撑。

企业家是资源的整合者,创新的推动者,机会的洞见者,也是风险和不确定性的承担者。在 恒大 历史上,许家印承受过巨大的风险,特别是在未上市前的13年,但他走了出来,当年的风险负债变成了今天的优质资产。历史的债,今天的财。

如果许家印迷信任何一个商学院教程的要求,那肯定不会选择如此的负债之路,但也肯定不会有 恒大 今天的成功。许家印了不起的地方在于,当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势,他认为这是百年不遇的超级机会,他不是将信将疑,不是且行且虑,而是全情投入,再难再险也无所畏惧,“走自己的路,让别人说去吧”。恰恰是这种企业家精神,最终将 恒大 引向行业巅峰。

中国的市场经济在抒写人类经济发展史上没有前例的诗篇,一些案例在别国可能匪夷所思,但在中国正当其时。许家印是“富贵险中求”的典型,是“心有多大、舞台就有多大”的企业家版。而这个背景,就是中国房地产的持续高速发展。

1996年 恒大 成立,这一年国务院提出要把住宅建设培植为新的消费热点和经济增长点。

1998年,中国开始了以停止住房实物分配、推行住房分配货币化为核心内容的住房制度改革。到2003年的国务院18号文,提出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。

2008年 恒大 上市遇挫,2009年“四万亿”政策出台, 恒大 再次上市成功。最近两年,各地纷纷出台“去库存”的房地产刺激政策,融资利率也不断下行, 恒大 再次加速发展。

有人说许家印运气好,总能逢凶化吉,但从根本上,他的运气还是对国运、国策、时势、商机的深刻洞察。所以他一旦化吉,就是大赢。而且在政策支持下,越大越不易倒,赢的机率越高。其中的微妙,商学院学不到。

恒大 模式”能拷贝吗?

难!但是不妨碍向它学习

有胆识、敢负债是许家印的鲜明特征,但债是有成本的,死在债里的企业数不胜数。可见光有胆不行。

前几天和一些房地产业的朋友讨论“ 恒大 模式”,我说许家印那样的胆子和精力是很难拷贝的,但“ 恒大 模式”有很多地方可以借鉴。

许家印1982年毕业于武汉钢铁学院,此后在舞阳钢铁公司历练过十年,从热处理车间的助理技术员干到车间主任。他的职场第一步,接受的是大工业整齐划一的流程的熏陶,是容不得半点差池的安全细则的严格要求。这给他深刻的影响。 恒大 之所以有闻名业界的规则体系,赏罚分明,军规如铁,和许家印在钢铁行业的经历是分不开的。

许家印重视公司长远发展,重视人才培养,今天 恒大 的管理团队平均经验22年以上,工程技术及管理人员95%以上为大学本科及以上学历,这里面也带着大工业的印记,和把房地产当暴利生意做的老板有很大区别。在他的努力下, 恒大 建立起了独特的模式。

■ 从财务角度看,“ 恒大 模式”的特点是通过极高的运营效率实现快速周转,以降低融资的使用时间,尽最大可能对冲高成本融资对项目整体利润率的拉低。

不止一位开发商说, 恒大 从拿地到开盘只需要4到6个月,是业内最快的。

■ 从发展角度看,“ 恒大 模式”的特点是高度的标准化,从管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招投标、工程管理、营销七个方面建立了完整的标准体系。

“标准化”保证了 恒大 在大规模扩张的过程中,方寸不乱,大而有序,而扩张带来的规模优势又帮助 恒大 建立起和数百家业内龙头企业间的强强合作关系(如施工,建材,装修,家装等),为产品品质打下了坚实基础。

■ 从产品角度看,“ 恒大 模式”的特点是建设大众化精品住宅,并通过动态调整,不断优化产品结构和区域结构。

内地不少优秀房企早期都是“以港为师”,学习新鸿基,许家印则是松下幸之助“自来水哲学”的信徒。

“自来水哲学”就是“以优良的品质,用消费者能购买的价格,把商品像自来水一样源源不断地为顾客提供出来”,由此延伸出的松下基本经营方针是:质量必须优先,价格必须低廉,服务必须周到。这也是许家印的基本理念,就是 恒大 要做“民生地产”。在发展早期,“开盘必特价,特价必升值”是 恒大 屡试不爽的营销法宝。

后来, 恒大 坚持精装修交楼,也是希望帮助占市场多数比重的消费者省却麻烦。 恒大 进入了全国180多个城市,通过最近三年的动态调整,销售额已从“二三线占70%”变为“一二线占70%”。

在所有产品中,高端占10%,中端和中高端占60%到70%,旅游地产等占20%到30%。这样的结构,既有“量”的规模优势,又有一二线项目售价相对较高的“价”的优势,量价齐升,是 恒大 能跃居行业第一的关键。

■ 从管理角度看,“ 恒大 模式”的特点是超强的执行能力和成本控制能力。

如此广的布局,如果没有一套土地购买、产品设计、招标采购的成本控制体系,没有强大的企业文化和管理能力,不能执行到位的话,一定出现散乱无序。 恒大 的管控模式是“紧密型集团化管理模式”。有了这一模式, 恒大 就不只是胆大,而是强大。

所以在许家印身上,不仅解决了企业做什么的方向问题,也通过一套专业体系解决了怎么做才能防风险的问题。这种专业能力,又是商学院学得到的,只是 恒大 做得更彻底和极致而已。

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